Как поведут себя цены на недвижимость в ближайшем будущем
Тема жилья актуальна для нас всегда, даже в период пандемии. Стоит ли сегодня мечтать о собственной квартире, продавать или придержать недвижимость, куда вложить накопленные средства, расскажет руководитель компании «АРБАТ-Недвижимость» Евгений КИРИЕНКО.
Последствия кризиса
- Как можно охарактеризовать сегодняшнее состояние рынка недвижимости?
- Начнем с того, что до кризиса (обусловленного или совпавшего с пандемией коронавируса), а именно в течение всего 2019 и начале 2020 года, наблюдался подъем цен на жилье. На дальневосточном рынке этот подъем был вызван двумя факторами: значительным количеством выданных субсидий и сертификатов различным категориям граждан (инвалидам, многодетным семьям, сиротам), то есть существенными бюджетными вливаниями в этот сегмент рынка, а также объявленной правительством Дальневосточной ипотекой под 2%, по которой люди начали активно подавать заявки.
Двухпроцентная ипотека выдается на новостройки, она предусматривает покупку жилья в Дальневосточном регионе, воспользоваться ей может любой гражданин РФ в возрасте до 35 лет, при условии, что в течение пяти лет после покупки он будет прописан в этой квартире. Дальневосточная ипотека была задумана для того, чтобы поддержать строительную отрасль и экономику Дальнего Востока в целом, а также привлечь молодых специалистов из других регионов России и остановить отток дальневосточной молодежи со своей малой родины (жилищный вопрос для молодых – один из самых важных).
Благодаря господдержке и двухпроцентной ипотеке в 2019 году наметился ощутимый подъем спроса и цен на жилье. Новостройки быстро раскупались. По крайней мере, на Сахалине готовых одно- и двухкомнатных квартир у застройщиков практически не осталось. Стоимость квадратного метра доходила до 160 тысяч рублей (при черновой отделке) - из-за дефицита жилья и очень высокого на него спроса за счет дешевой ипотеки и государственных ассигнований.
Но тут грянул коронавирус. Сначала мы ощутили значительный спад активности на рынке недвижимости – люди просто боялись выходить из дома. После того, как начали говорить об экономическом кризисе, сахалинцы стали переживать за сохранность своих сбережений и накоплений. Надев маски и перчатки, граждане все-таки отправились смотреть квартиры. Фактически риелторы не останавливали свою работу, соблюдая все рекомендованные меры безопасности. Беспокойство по поводу устойчивости рубля и надежности российской экономики заставило людей вновь отдать предпочтение наличке. Если до кризиса 90% наших клиентов были с ипотекой, то с появлением коронавируса уже до половины покупателей смотрят квартиры, имея на руках наличные деньги. Активность сохраняется по сегодняшний день, но о «бешеном» всплеске на рынке недвижимости говорить не могу. Почему? Во-первых, основную массу сбережений люди потратили в 2014-м, когда резко вырос курс доллара (тогда, из-за страха обесценивания рублевых накоплений, рост цен на жилье был очень существенным – некоторые квартиры выросли в цене на миллион рублей буквально за два-три месяца). То есть сегодня людей, у которых на руках есть крупная сумма наличности (стоимость доступной одно- или двухкомнатной квартиры на Сахалине – от пяти до восьми миллионов), не так много. Вторая причина слабой активности в следующем. Многие из тех, у кого банком уже одобрена ипотека, приняли решение отказаться от покупки жилья. Ипотеку нужно отдавать. А с чего – сегодня совершенно непонятно, ситуация с работой нестабильна: кто-то ушел на карантин, кого-то туда отправили принудительно, какие-то компании вообще закрылись (в Южно-Сахалинске значительное количество компаний не работает: туристическая сфера, торговые центры, спортивные залы, детские игровые и образовательные площадки и т.д.). Огромное количество людей осталось без дохода.
Но тем не менее активность на рынке недвижимости сегодня есть: люди смотрят жилье, приобретают его. Опять же, основная причина покупки квартиры сейчас – страх потерять сбережения и накопления. Многие берут ипотеку и покупают квартиру, переживая, что рубль обесценится, а квартира, так или иначе, - останется.
О перспективах
- Что будет с рынком недвижимости дальше?
- Опираясь на свой многолетний опыт работы, я могу прогнозировать следующие тенденции (по крайней мере, исходя из сегодняшних реалий, потому что исходная ситуация может в любой момент поменяться). Думаю, покупательская активность сохранится в течение одного-двух месяцев. Вероятнее, ее пик придется на конец мая, какая-то активность будет наблюдаться в течение месяца после отмены самоизоляции. Затем на Сахалине начинается летний сезон – период отпусков. Кроме того, каждый год с острова на материк переезжает на постоянное место жительства от полутора до двух тысяч человек. Большинство из них выставляют свои квартиры на продажу летом (пенсионеры уезжают, когда на улице уже тепло, а молодое активное население продает квартиры, ориентируясь на окончание учебного года своих детей, то есть тоже летом). Таким образом, квартиры выставляются на продажу в июне, чтобы в июле-августе хозяева могли отбыть восвояси.
Соответственно, в летние месяцы предложений (продаваемых квартир, домов, земли) на рынке станет больше. С другой стороны, те, кто в панике ищет, куда вложить свои накопления, в ближайшие месяц-полтора определятся и деньги вложат. В результате, как говорят бизнесмены, мы ожидаем «вилку»: много желающих продать и мало готовых купить.
Кроме того, осенью на рынок начнут выставляться квартиры тех людей, которые больше не в состоянии гасить ипотеку (достаточно много бизнесов к осени станут банкротами, сотни людей останутся без средств к существованию). Поэтому семьи, которые имеют в собственности не единственное жилье (покупали детям, на перспективу, сдавали в аренду и т.д.), вынуждены будут его сбывать. Рынок неизбежно начнет насыщаться объектами.
Банки уже сегодня стали ужесточать требования к заемщикам. И даже если ставки по ипотеке значительно снизят, с учетом того, что банки ужесточают условия выдачи кредитов тем покупателям, которые находятся в группе риска (туристический бизнес, ивент-мероприятия, сфера развлечений и т.д.), для многих получить ипотечный кредит будет невозможно. Уже сейчас банки увеличивают размер суммы первоначального взноса по ипотеке (а если такое происходит, значит банкиры сами прогнозируют падение цен на жилье). Таким образом, все вышеназванные факторы, а также все прогнозы крупных риелторских компаний и российских экономистов сходятся в одном – с осени цены на недвижимость неизбежно начнут падать (сначала – полгода застоя, когда недвижимость просто не будет продаваться, а после Нового года – падение цен). По моей оценке, в течение ближайших двух лет цены на Дальнем Востоке упадут на 15-20%, а в отдельных регионах России снижение будет достигать 30-35%.
Дальше все будет зависеть от экономической ситуации, от действий нашего президента и правительства, а также губернатора. Здесь все довольно просто: спрос на жилье есть тогда, когда зарплата людей позволяет им брать ипотеку. Чем больше таких семей, тем быстрее растут цены (по крайней мере, последние 20 лет работала именно такая схема ценообразования). Второй фактор – государственные субсидии, программы поддержки, когда денежная масса выходит на рынок и люди с сертификатами и гарантийными письмами массово покупают жилье. Это также приводит к росту цен: застройщики не успевают удовлетворять спрос, а покупателей много.
Сегодня, с ростом курса доллара, увеличилась стоимость строительных материалов – дешево построить доступное жилье будет невозможно. То, что с рынка уйдет довольно много застройщиков, будет препятствовать снижению цен.
Что касается арендной недвижимости, то она также подешевеет – экономические программы на Дальнем Востоке сокращают (в том числе в нефтяной отрасли), люди уезжают с Сахалина, внутренний туризм не развит. Посуточная аренда из-за коронавируса упала в два раза, помесячная в ближайшее время снизится на 15-20%. Поэтому покупать сегодня жилье для последующей сдачи его в аренду не советую.
Действуем разумно
- Какие рекомендации вы можете дать людям?
- Тем, кто планирует продавать квартиру, я советую сделать это незамедлительно, сейчас. У вас в запасе один-два месяца, и цены начнут падать. Тем, кто планирует покупать, рекомендую подождать хотя бы до августа-сентября, выбор объектов будет гораздо больше, появятся продавцы, которым нужно будет срочно продать свою квартиру (а это возможность хорошо поторговаться). Те, кто могут ждать, подождите минимум год, покупайте жилье в июле-августе следующего года, а в идеале – через два года, летом 2022-го (на мой взгляд, в это время цена квадратного метра недвижимости на Сахалине будет минимальная).
- Куда еще вложить деньги, если не в недвижимость?
- Доля риска есть всегда, даже если вы вкладываетесь в недвижимость (например, землетрясение может обесценить ваш вклад). Ни в России, ни в мире не существует абсолютно надежных средств сохранения накоплений. На мой взгляд, самое надежное вложение – вложение в свое образование.
Где же хранить деньги? Сумму до миллиона рублей я бы разделил на две части, на половину купил бы доллары, а остальные оставил бы в рублях «на жизнь». Если у вас денег больше, купите доллары и положите в банковскую ячейку государственного банка за 600 рублей месяц. Сейчас, перед голосованием за поправки в Конституцию, государство доллар сдерживает искусственно, но в ближайшем будущем он неминуемо будет расти. Так что купите доллары, и спокойно ждите снижения цен на жилье.
Я много времени уделяю финансовому, экономическому образованию, поэтому сегодня советую населению ограничить себя во всевозможных расходах и начать откладывать деньги. Каждый должен иметь как минимум шестимесячный денежный запас (если тратите 50 тысяч в месяц, то 300 тысяч – размер вашего НЗ). Потому что завтра может случиться что угодно (вторая волна вируса, потеря работы и т.д.). Кризис затянется не на один год, экономическая обстановка в ближайшие два-три года будет ухудшаться, цены на продукты питания будут расти.
Не хочу завершать разговор на пессимистической ноте. Напоминаю, что любая пандемия и любой кризис рано или поздно закончатся. Мы генетически очень сильный народ, который вышел победителем не с одной войны. Поэтому сейчас нужно просто чуть меньше смотреть новости, чуть больше работать, не забывать заниматься своим здоровьем, беречь себя, своих родных и близких, а там, глядишь, и жизнь наладится!
СПРАВКА "МК"
Евгений Кириенко в сфере недвижимости работает с 2008 года, начинал обычным риелтором, в 2010 году открыл компанию «Центр жилья», в 2014 - компанию «АРБАТ-Недвижимость». Сегодня – собственник и руководитель двух риэлторских компаний. Таким образом, общий стаж работы с недвижимостью – 12 лет.
