Уже сейчас эти поправки признаны инновационными, каких еще не было в законодательстве о долевом строительстве. Об этом рассказывает заместитель министра строительства Сахалинской области Татьяна Неустроева.
В помощь гражданам
- Что это за изменения?
- В первую очередь они направлены на защиту прав граждан – участников долевого строительства. Нововведения серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от покупателей. Они установили механизмы банковского контроля (взаимодействие с уполномоченными банками) и план перехода на проектное финансирование, порядок внедрения новой модели.
- Кто может быть застройщиком в новых условиях?
- Только хозяйственное общество с наличием не менее трех лет опыта в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. У него должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов, наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве. На дату направления проектной декларации в контролирующий орган обязательно присутствие денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика в уполномоченном банке.
У застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, задолженности по налогам более 25% от стоимости активов. Обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства. Требования к застройщикам необходимо соблюдать в течение всего периода привлечения денежных средств по договору долевого участия (ДДУ), а не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган.
- Как изменились условия для привлечения денежных средств граждан?
- Здесь будет действовать принцип - «один застройщик – одно разрешение на строительство». Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном). Административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи) не могут превышать 10% от стоимости строительства. Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства. Вводится специальный банковский контроль платежей. Будет действовать запрет на:
- осуществление иных видов деятельности;
- привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
- выпуск ценных бумаг, кроме акций;
- приобретение ценных бумаг;
- совершение сделок, не связанных со строительством;
- создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций.
Все под контролем
- Какие новые обязанности появились у застройщика?
- Составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчетность, причем устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудиторской проверки. Предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчетность. Предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчетность в течение 10 дней после запроса. На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.
- С вступлением в силу новых положений закона, какие ограничения появились у застройщика на использование денежных средств?
- Теперь можно тратить средства только на оплату технологического присоединения и на строительство внутри-, а не внеплощадочных сетей. Можно заплатить за аренду земельного участка, и нельзя – за возмещение затрат застройщика на приобретение земельного участка в собственность или приобретение права аренды земельного участка. Можно на уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство, но нельзя на погашение займов. Строительство объектов инфраструктуры допускается при условии, если эти объекты передаются застройщиком участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, в государственную или муниципальную собственность (безвозмездно). Использование денежных средств в иных целях допускается только после исполнения обязательств перед всеми дольщиками.
- В чем заключается банковский контроль за деятельностью застройщика?
- С 1 июля этого года застройщик может иметь только один расчетный счет в банке, через который должны осуществляться все финансовые операции по ведению строительства долевого объекта. Предполагается, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не будут передаваться девелоперу (компании, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки с целью продажи и получения от них прибыли), а аккумулируются на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. При этом средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.
Уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа содержанию документов, представленных застройщиком, требованиям статьи федерального закона. Это касается в том числе целевого назначения платежа, авансов, до 30% от проектной стоимости строительства (ПСС), отдельных расходов, не связанных со строительством, до 10% от ПСС. Застройщик обязан предоставлять в уполномоченный банк договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и другие документы, которые подтверждают исполнение получателем своих обязательств по договору.
Раньше деньги участников долевого строительства шли на счет компании застройщика, и он мог их потратить, например, на погашение своих долгов. Использовался так называемый котловой метод, все деньги падают на один счет, а застройщик использует их и на свои нужды, и на другие объекты, и на погашение банковских займов. То есть не было такого четкого разграничения и обязанности использовать деньги людей только на строительство их объекта. Сейчас же вводится понятие счетов эскроу. То есть на каждого человека заводится в банке специальный счет, и они вносят на него деньги согласно договору долевого участия в строительстве, где прописаны сроки суммы, и прочие условия. Застройщик не может пользоваться этими деньгами на протяжении периода строительства. Он сможет их взять только тогда, когда построит дом и будет зарегистрирована первая квартира.
Строит дом компания либо за собственные деньги, либо за средства банка. И если застройщик будет недобросовестным, то несостоявшийся покупатель сможет забрать свои деньги в банке, которые будут лежать нетронутыми. А не так – застройщик обанкротился и в результате ничего – ни дома, ни денег. Больше таких ситуаций быть не должно.
Планируется, что завершающий этап перехода на заключение всех договоров долевого участия с использованием механизма счетов эскроу будет протекать с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года.
