До 180 и ниже
Судя по количеству объявлений на известном сахалинском сайте, проблем с подбором жилья в регионе сегодня нет. Здесь есть сотни вариантов на любой вкус, но не на каждый кошелёк. Самый большой оборот – в Южно-Сахалинске. Цены здесь по-прежнему заставят поперхнуться жителя средней полосы нашей страны: от 2,5 миллиона рублей за однокомнатную квартиру без ремонта на окраине.
Что уж говорить про жилье классом повыше. Например, «однушку» площадью всего 34 квадратных метра в десятиэтажке с лифтом и мусоропроводом предлагают за пять (!) миллионов рублей. Ремонт здесь даже не евро, а просто хороший. Правда, есть тёплые полы, мебель и бытовая техника.
Впрочем, это не самое дорогое предложение на рынке. Есть похожие квартиры за 6,4 миллиона рублей (152 тысячи за «квадрат»), 7,6 миллиона (свыше 165 тысяч). Самый дорогой вариант – 8,2 миллиона рублей. Но конечная стоимость квадратного метра здесь ниже – 150 тысяч.
Двухкомнатная жилплощадь, понятно, дороже. Цены начинаются от трёх миллионов. «Элитные» же квартиры встречаются и за 10, и за 12, и за 14 (!) миллионов рублей. Расположены они в «тихом, экологически чистом районе», планировка «индивидуальная», ремонт от «известного дизайнера». Ко всему этому прилагается итальянская мебель и японская сантехника. Однако почти 180 тысяч рублей за «квадрат» – явный перебор. Ведь Южно-Сахалинск – не столичный мегаполис, да и расположен не в курортной зоне.
Удивительно, что множество дорогих предложений – это вовсе не новостройки, как можно было бы предположить, а «хрущёвки» и «сталинки».
Больше предложений
– Все помнят конец 2014 года, когда рубль на глазах обесценивался. Тогда был пик продажи недвижимости. Люди спешили вложить свои накопления, пока на них ещё можно было что-то купить. Выросла и стоимость жилья, – поясняет ситуацию менеджер по продажам филиала федеральной риелторской компании Сергей Пак. – В 2015-м началось затишье, но уже к середине года спрос возобновился. В том числе потому, что банки ввели привлекательную процентную ставку по ипотечным кредитам. Кстати, многие, купившие недвижимость в конце 2014 года, в 2015-м пытались продать её по более высокой цене, чтобы «отбить» затраты. Но не у всех это получилось.
Сейчас, уточняет риелтор, цены стабильно снижаются. Предложение превышает спрос. Покупатель спокойно может выбрать жильё в удобном для него районе. Самые популярные варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в «брежневках», домах 97-й, 138-й серии и в новостройках.
– Однокомнатная «брежневка» в центре города, в середине дома, укомплектованная и в хорошем состоянии, сейчас в среднем стоит 3–3,5 миллиона, – поясняет наш собеседник. – «Двушка» – от 4,5.
Стоимость самой дорогой квартиры, проданной через агентство в этом году, – 14 миллионов рублей. Она расположена в новостройке, с евроремонтом и мебелью. По мнению Сергея, цена абсолютно соответствует. Бывает, конечно, что продавцы, обращаясь к риелторам, сильно завышают стоимость жилья. Однако чаще всего после разговора со специалистами, подкреплённого аналитической справкой о ситуации на рынке, владелец соглашается снизить цену до адекватной.
Популярный новострой
В другом риелторском агентстве специально для «МК на Сахалине» подсчитали среднюю стоимость квадратного метра на островном рынке недвижимости по итогам продаж за первые три месяца года. По словам генерального директора Юлии Гулай, стоимость жилья в новостройках практически не меняется. Сегодня квадратный метр оценивают в 110–115 тысяч рублей.
Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляет 94,5 тысячи. Здесь мы тоже каких-то обвалов или скачков цен не наблюдаем. В этом сегменте предложений больше, чем хотят купить, – подтвердила Юлия. – Однако действительно хороших, интересных объектов не так много. Поэтому быстро уходят лишь квартиры по не завышенной цене.
Она добавила, что требования покупателей с каждым годом повышаются. Этим объясняется популярность новостроек. Не последнюю роль играет и действующая в стране программа ипотеки с государственной поддержкой, которой часто пользуется молодёжь. Так что подобное жильё будет становиться всё более востребованным, прогнозируют риелторы.
Если судить по объявлениям в интернете, то в Южно-Сахалинске полным-полно элитной недвижимости. Однако Юлия Гулай опровергает миф: этот сегмент на острове представлен очень узко.
– Он не подвержен сильным ценовым изменениям, так как каждый объект уникален. На его стоимость оказывает влияние множество факторов: местоположение, инфраструктура, статусность, внутренняя отделка, а также особые предпочтения самих покупателей, – поясняет гендиректор агентства. – Окончательная цена обычно определяется в процессе переговоров сторон.
Ипотечный ренессанс
Заместитель руководителя управления Росреестра по Сахалинской области Елена Кривчун поясняет, что количество сделок купли-продажи жилья последние три года стабильно растёт. Причём как на первичном, так и на вторичном рынке. В 2013 году на островах заключили почти 34 тысячи сделок с регистрацией прав на жильё, в 2014-м – больше 36 тысяч, в 2015-м – около 39.
– Если говорить о кредитах на покупку квартиры, то в 2014 году их брали чаще, чем в 2013-м – 3457 записей против 2774, – продолжает Елена Викторовна. – В 2015-м видим снижение: 2400 записей об ипотеке.
Правда, в первом квартале 2016 года жители области вновь начали обращаться в банки. Специалисты объясняют это установившимся курсом рубля примерно на одном уровне – сахалинцы перестали опасаться брать кредиты.
Подтверждает эти данные и риелтор Сергей Пак. Сегодня около 70 процентов клиентов его агентства покупают квартиры с помощью ипотеки. В конце 2014 года, напротив, заёмные деньги при таких сделках практически не использовали.
Еще одна тенденция – в 2015 году значительно выросло число сделок уступки прав на земельный участок по договору аренды. Чаще всего человек пользуется этим механизмом, если у него есть земля под строительство дома, но он в ближайшее время начинать работы не планирует. Тогда владелец может уступить права на участок тому, кто уже сейчас готов начать работу. Значительный рост может быть связан с решением многих сахалинцев отложить строительство дома на неопределённый срок, в том числе из-за финансовых трудностей.
Тем не менее, судя по цифрам Росреестра, жители островного региона всё же пока не готовы активно скупать недвижимость. В январе–марте 2016 года заключено на 1300 таких сделок меньше, чем за первые три месяца года прошлого. Однако, пояснила Елена Кривчун, месяца через три-четыре сахалинцы, скорее всего, «раскачаются». Пиковыми периодами считаются осень и зима.
