Капремонт суров, но это капремонт

Год назад сахалинцы и курильчане вместе со всей Россия волей-неволей вступили в глобальную капремонтную инициативу. В почтовые ящики собственников жилых помещений, как гром среди ясного неба, рухнули квитанции от никому неизвестного (тогда) Фонда капитального ремонта Сахалинской области. По какому-то праву с людей требовали денег на переделку ветхих крыш, фасадов, подвалов и коммуникаций. Причем не сегодня или завтра, а лет эдак через 15-20...

Платить, естественно, мало кому хотелось. Несогласных увещевали словесами и убеждали судом.

Целый год ушел на встречи, разъяснения, интервью, реформы и приведение в соответствие. Новую для России систему "взаимной поруки" за общее имущество лихорадит до сих пор: новые поправки, замечания и угрозы отставок обнародуются чуть ли не ежемесячно. Корреспондент ИА Sakh.com вместе с представителями сахалинского фонда разобрался в истории вопроса и функционировании всей системы капитального ремонта и подвел итоги первого года "активной работы" некоммерческой организации.

Чье-то не может быть ничьим

Вопрос о том, кому придется платить за ремонт общего имущества в многоквартирных домах, возник не вчера и даже не 10 лет назад. С распадом СССР и появлением в стране частной собственности в каждом многоквартирном доме появилось множество полноправных и независимых субъектов — некогда неделимые и монолитные сооружения превратились в лоскутные одеяла (благодаря, например, закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). А между лоскутами-квартирами неаккуратными стежками расположилось "вроде как ничейное" общедомовое имущество — крыши, фасады, лифты, лестницы. Ими пользовались все, но они не принадлежали никому.

Без госплана и ясных перспектив ремонта все это богатство ветшало, ветшало, ветшало...

В 1993 году всеобщую ответственность за чердаки и крыши впервые узаконили (указ президента "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме") — отвечать за исправность теперь приходилось жильцам. Подтвердили это и изменения в Жилищный Кодекс, внесенные в 2005 году.

Но из-за отсутствия "системы взыскания" забота жильцов об общем имуществе была никакой: капитальный ремонт, как правило, финансировался государством в рамках отдельных программ с минимальным участием со стороны собственников и субъектов. Свою посильную лепту вносил и созданный в 2007 году Фонд содействия реформированию ЖКХ, основной целью которого как раз провозглашается создание комфортных условий для жизни людей.

Но темпы такого капитального ремонта с учетом накопившегося "недоремонта" жилищного фонда никому не внушали оптимизма. Ситуацию надо было спасать, но средств на новые траты в бюджете не нашлось. Тогда было решено сделать капремонтное дело истинно общим — чтобы свой вклад в каждый болтик, заклепку и мешок цемента смогли (и были должны) вносить все собственники жилых помещений. Государственная Дума РФ были приняты три закона — №271-ФЗ (25.12.2012), №417-ФЗ (28.12.2013) и №176-ФЗ (29.06.2015). В них расписали правых и виноватых, рассадили по полочкам санкции и преференции, одобрили создание региональных операторов — некоммерческих организаций, занятых проведением капитального ремонта, работой с подрядчиками и проектировщиками. А в случае чего — и взысканием недоимок с жильцов.

Новый порядок оплаты содержания "общего" имущества вызвал волну недовольства: очередной сбор, пусть даже на такую благородную цель, восторга вызвать не мог. Роптание народа подхватили некоторые народные избранники и кандидаты во властные органы. Где-то это привело к снижению ставки сбора, где-то — к появлению дополнительных льгот или исключению из программы сотен строений.

Но глобально ни обещанные "системной оппозицией" миллионы подписей, ни саботаж оплаты услуг ЖКХ ситуацию не изменили: плати или мы придем к тебе с пенями.

По законам капремонтного времени

Главным камнем преткновения в суровой добровольно-принудительной заботе о фасадах и крышах стало существование и функционирование некоммерческих фондов — региональных операторов программы капремонта.

Именно эти организации в большинстве случаев выступают распорядителями собранных средств. И именно в их чистоплотности сомневается большинство собственников: опасаются за то, случится ли все-таки капремонт, негодуют по поводу "очередных чиновников на шее" и обменивают замечаниями в духе "чего это я буду платить за ремонт соседского дома?".

Несмотря на недовольство, сахалинцы не торопятся использовать законную возможность обойтись без посредников и взять капремонт в собственные руки — создать и вести специальный счет своего дома, деньги с которого будут идти только на ремонт личной кровли и коммуникаций. За год из практически 5000 многоквартирных домов, включенных в программу капремонта, индивидуальную ответственность согласились взять собственники менее 100 строений.

— Есть два варианта: самим собирать и нести всю ответственность или сдавать на счет регионального оператора. Во втором случае мы даем гарантию, ведем работу, контролируем процесс. Это наша задача, установленная Правительство РФ, — объясняет руководитель сахалинского фонда Олег Гусев. — Но платить гражданин должен однозначно. Это четко прописано в законе — собственник обязан содержать имущество и платить за капитальный ремонт. Не хочет платить за кого-то — пусть создает спецсчёт и платит за себя. И тогда все работы, все траты, все движения средств — только с согласия собрания жильцов. Но и ответственность — тоже на них. Ведь капремонт делать придется однозначно — такой сегодня курс.

Фонд, признается директор, как раз в такой саморегулируемой структуре и заинтересован. Всех жильцов перевести на спецсчета и соответственно передать туда накопленные в общем "котле" средства, научить граждан жить в новой капремонтной реальности и самостоятельно проявлять инициативу.

А после этого — благополучно самоликвидировать фонд со всеми его инженерами и юристами или сократить организацию до небольшого "помощника жителям" в конфликтных ситуациях.

— Нас расценивают как чиновников, что мы представляем интересы власти. А мы представляем как раз интересы людей. Мы не заинтересованы нести такую глобальную ответственность, мы должны научить людей, прежде всего дать им понимание. Мы — орудие переходного времени. Мне неизвестно, сколько фонд просуществует — может 5, 10, 30 лет. Когда все собственники перейдут на спецсчета, наши функции будут ничтожны. У нас задача — не развивать "котловую систему", а переводить население на собственные счета. Но пока с личной инициативой у нас проблемы. Всем проще писать анонимно, какие мы нехорошие люди и сколько денег воруем с каждого дома.

С юридическими формальностями оформления готовы помочь — только позвоните или напишите.

Бланк реконструкции и развития

Не менее хитро, чем система счетов и накоплений, выглядит порядок определения ремонтируемых "конструктивов" (так здесь называют крыши, фасады, подвалы и прочее) конкретных домов, финансирования и приемки работ.

Так, например, фонд капитального ремонта, оказывается, не выбирает, куда направить деньги и какие дома ремонтировать в первую очередь — версткой краткосрочных планов ведает муниципалитет. Городские специалисты взбираются на ветхие чердаки, хлюпают по затопленным подвалам, простукивают стены, после чего подают утвержденный список приоритетных домов в региональный фонд: там еще раз проверяют состояние строения, прикидывают максимальную стоимость реконструкции и ее оправданность. И в рамках существующего бюджета начинают конкурсные процедуры.

"Краткосрочный план (на три года — ИА Sakh.com) переутверждается каждый год и меняется в зависимости от финансирования. Изначально мы формируем все по предельным ценам. Образовавшуюся в процессе конкурса экономию направляем на другие нужды и допработы — все на стадии проектирования учесть зачастую невозможно, — продолжает Олег Гусев. — Иногда подрядчик выходит на объект, вскрывает, например, фасад и видит, что ремонт бесполезен — все уже настолько сгнило и осыпалось, что остается только переселять. Тогда восстанавливаем все до исходного состояния и перепоручаем дом уже другим структурам — капремонта ему не видать".

Не проста и система финансирования. Сегодня существуют три основных и один вспомогательный способ получения средств: взносы собственников, деньги муниципалитетов и региона, а также целевые субсидии со стороны Фонда реформирования ЖКХ. В 2015 году на капитальный ремонт 182 домов (270 конструктивов) запланировали около 1 миллиарда 200 миллионов рублей — миллиард дает область, еще 130 миллионов берут из взносов собственников, 70 миллионов — муниципальные деньги. Особенной популярностью в заявках на ремонт пользовались (что понятно) крыши, на втором месте идут коммуникации — водопроводы, канализации, системы отопления, третьи в очереди — фасады. Подвалы и фундаменты в области пока не чинят. Единственное исключение — Оха, да и там привели в порядок всего одно подвальное помещение.

В 2016 ставки будут выше практически в три раза — 500 домов, 800 конструктивов. Такие ударные темпы в фонде объясняют хорошим областным финансированием — в соседних Хабаровском крае, Приморье или Амурской области цифры значительно скромнее, там все делается преимущественно за счет средств самих жильцов. Так что у Сахалинской области пока есть все шансы оказаться в авангарде — "откапиталить" все 5000 многоквартирных домов значительно раньше, чем за 30 плановых лет.

— Всего мы с собственников собрали 400 миллионов. А потратили на 180 домов больше миллиарда. Так что перспективы на Сахалине самые благоприятные: у нас много денег дает бюджет. Думаю, возможен вариант, когда 30-летняя программа уложится в 10-15. И это тоже наша задача.

Муниципалитет за жильцов согласился. Потому что они промолчали

Капремонт, повторяют в фонде, в любом случае ждет всех. Если это "котел" — ответственность лежит на некоммерческой организации, если специальный счет — на самих жильцах.

Но вот к последствиям своего выбора сахалинцы зачастую оказываются тотально неготовыми.

— Решив копить деньги на собственном счете, люди по сути остаются один на один с капремонтом, несут ответственность перед ГЖИ за сбор средств. Ведь дом на начало работ должен показать собираемость не ниже 85%. И только тогда жильцы получат поддержку от государства, — вздыхает директор фонда. — А если собственники этим не занимаются — не ходят друг к другу, не требуют платить (кому эти проблемы нужны)?. Вот результата и нет. Приходится нам включаться в игру, начинать претенциозную работу, требовать оплаты.

Не справляются во многих домах и с менее ответственными, но не менее важными решениями: цветом, формой, фактурой.

— Когда мы знаем, что дом ждет капремонт, мы связываемся с жильцами, просим их провести собрания, принять какой-то вариант общий. Срок — до декабря, чтобы мы могли конкурс проводить. Но самостоятельно по этому году что-то сказали всего 10-15 домов. За остальных по закону решение принимает муниципалитет: выпускает постановление: "в связи с предстоящим проведением капремонта постановляем — провести". И все. Люди с себя ответственность полностью сняли, ничего они не решают. Мы их даже на приемку не можем приглашать. Но в ходе работ обязательно начинаются проблемы: не такой фасад, не та крыша, крыльцо хотим другое. А сделать уже ничего нельзя — контракт заключен, проект привязан, синий фасад (а не красный) уже доставлен, работы идут. И получается — фонд плохой, строители плохие, людей не слушают, — рассказывает Олег Гусев.

Впрочем, признает он, хватает проблем и с подрядчиками — сахалинские компании пока не совсем готовы работать в системе капитального ремонта.

— Есть, конечно, недобросовестные — это одна из причин задержек. Но основная проблема — то, что мы островной регион. Из-за этого большие сложности с доставкой. Например, фасады на Дальнем Востоке никто не производит или производит некачественно. Ну, а мы не готовы пренебречь качеством ради скорости. Это в конце концов капремонт, а не ликвидация последствий. Мы стараемся пристально следить за качеством, просим жильцов нам помогать, общественники тоже свою лепту вносят. Мы не на стороне подрядчиков, а на стороне собственников. Мы можем не платить, если видим, что работы сделаны некачественно. У нас срок приемки не ограничен — можем год ждать, пока все претензии не будут устранены. Важно именно обеспечить выполнение, а не освоить средства.

У неразбитого фасада

Итоги первого года капитального ремонта вроде вполне оптимистичны. Плату за квадратный метр снизили вдвое, из-под действия закона вывели "детей войны", сахалинцев старше 70 лет и обитателей новостроек (по крайней мере на 5 лет после сдачи дома). На всех запланированных на год 182 домах завершаются работы. Кроме того, уверяют в фонде, пока нет ни одной претензии к качеству. Даже разрушительные октябрьские циклоны, говорят, не повредили ни одной отремонтированной по программе крыши. А это уже повод для оптимизма.

Остается решить лишь один немаловажный вопрос — верить правительству или нет. Ведь в бурной (и слегка мутной с точки зрения простого гражданина) реке российского законодательства стремнины и омуты возникают неожиданно. Тем более когда речь идет о миллиардах и десятках лет. А будет доверие — будет и инициатива со взносами.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру